Construction Management – pojęcie często spotykane w branży budowlanej – to, w odróżnieniu od generalnego wykonawstwa, zarządzanie procesem inwestycyjnym, który podzielony jest na wzajemnie skoordynowane ze sobą pakiety robót. System ten jest szczególnie rekomendowany dla złożonych, specjalistycznych i kompleksowych projektów. O tym, w jaki sposób wpisuje się on w działania związane z realizacją instalacji fotowoltaicznych na dachach płaskich nieruchomości wielkopowierzchniowych i gruncie przynależnym, rozmawiamy z Romanem M. Meysnerem, Prezesem Zarządu i Dyrektorem Generalnym firmy Selena ESG.
Construction Management kojarzy się z zarządzaniem wieloma wzajemnie ze sobą powiązanymi pakietami robót. Czy rzeczywiście przy działaniach związanych z realizacją inwestycji fotowoltaicznych takie podejście jest uzasadnione?
Roman M. Meysner: Przede wszystkim należy zaznaczyć, że kompleksowa realizacja instalacji fotowoltaicznych na dachach płaskich przemysłowych – czyli to, w czym specjalizujemy się jako Selena ESG – to wieloetapowe i złożone projekty, które wymagają szerokich i wysokospecjalistycznych kompetencji. W Polsce fotowoltaikę wciąż kojarzymy głównie z mikroinstalacjami zamontowanymi na dachach budynków jednorodzinnych, stąd często trudno jest nam sobie wyobrazić, jak proces ten wygląda w przypadku magazynów, galerii handlowych, zakładów produkcyjnych czy dużych centrów logistycznych.
Tymczasem każda nieruchomość przeznaczona na cele biznesowe wymaga odpowiedniego przygotowania całego procesu, w tym:
- zaprojektowania,
- uzyskania niezbędnych decyzji i uzgodnień z różnymi podmiotami zewnętrznymi,
- zorganizowania procesu zakupu, magazynowania i logistyki komponentów,
- montażu,
- uzyskania możliwości użytkowania,
- zgłoszenia do OSD i rejestru MIOZE,
a dopiero na końcu uruchomienia instalacji PV.
W przypadku istniejącego budynku działania powinny rozpoczynać się od wykonania kompletu audytów: konstrukcyjnego, hydroizolacyjnego, elektrycznego oraz oświetlenia. Z kolei w przypadku gruntu często należy przeprowadzić badania geodezyjne czy projekty nasadzeń lub przesadzeń drzew. Dopiero na podstawie wniosków wynikających z badań i audytów można określić, jakie tak naprawdę roboty trzeba wykonać. Następnie – co jest również niezmiernie istotne – należy przygotować i przeprowadzić przetarg na wykonawców ww. robót i usług, a także zarządzić procesem ich wykonania oraz odebrać je w imieniu Zamawiającego.
Przyzna Pan jednak, że jest to podejście rzadko spotykane wśród firm specjalizujących się w projektowaniu i montażu instalacji fotowoltaicznych.
Roman M. Meysner: Rzeczywiście, jesteśmy jedną z nielicznych na polskim rynku firm specjalizujących się w fotowoltaice dla przemysłu, która stosuje pakietowe podejście do zarządzania robotami w ramach realizowanych projektów. Wynika to przede wszystkim z faktu, iż nasza oferta jest o wiele bardziej rozbudowania niż u innych wykonawców. Wychodzimy jednak z założenia, że montaż przemysłowej instalacji fotowoltaicznej, która przez wiele lat ma być efektywna pod względem ekonomicznym i użytkowym, musi być poprzedzony konkretnymi działaniami, które na tę efektywność wpływają. Oczywiście są firmy, które od razu chcą wchodzić na dach i instalować moduły. My jednak działamy zupełnie inaczej, rozpoczynając prace od audytu konstrukcyjnego. Ten etap pozwala zdiagnozować, czy przedmiotowy dach posiada taki zapas nośności, aby po uwzględnieniu ciężaru śniegu czy elementów podwieszonych do konstrukcji możliwy był na nim montaż instalacji PV. Dopiero kiedy ustalimy, że zapas nośności jest odpowiedni, w kolejnym etapie wykonujemy audyt hydroizolacyjny. Pominięcie tego etapu może doprowadzić do sytuacji, w której po kilku latach od montażu instalacji dach zacznie przeciekać, a inwestor będzie musiał ją zdemontować w celu naprawy poszycia oraz powtórnie zamontować i uruchomić, ponosząc dodatkowe, wysokie koszty. Chciałbym podkreślić, iż prawidłowe przeprowadzenie takiego audytu wymaga bardzo wąskiej i specjalistycznej wiedzy oraz wieloletniego doświadczenia. W kolejnym etapie, czyli po audycie hydroizolacyjnym, wykonujemy audyt elektryczny oraz oświetlenia. Dopiero po jego wykonaniu mamy pełną wiedzę na temat kolejności i zakresu niezbędnych prac i możemy w sposób świadomy doradzić inwestorowi optymalne dla niego rozwiązanie wraz z harmonogramem i kosztami dalszych prac.
Czyli dopiero na tym etapie Inwestor świadomie może podjąć decyzję o zakresie, lokalizacji na nieruchomości i czasie realizacji inwestycji?
Roman M. Meysner: Tak powinien wyglądać bezpieczny i świadomy proces podejmowania decyzji z punktu widzenia Inwestora. Dopiero mając te wszystkie informacje można podjąć decyzję zarówno o montażu instalacji fotowoltaicznej, jak i zakresie koniecznych do wykonania robót przygotowawczych, np. wzmocnienia konstrukcji dachu, przeprowadzenia jego uszczelnienia lub kompleksowej naprawy poszycia dachu. Realizacja tych prac wymaga znalezienia wykonawców z odpowiednim doświadczeniem, czyli przeprowadzenia przetargu i wyboru najlepszej oferty, przygotowania umowy i sformalizowania współpracę. To kolejne działanie, jakie Selena ESG realizuje w ramach Construction Managementu.
Warto w tym miejscu zauważyć, że Inwestor realizuje instalację fotowoltaiczną raz na trzydzieści lat. Logicznym zatem jest zlecić te prace firmie, która kompleksowo od A do Z zorganizuje i zrealizuje je w wymaganym czasie, budżecie i poziomie jakości. Wówczas inwestor płaci nie tylko za czas poświęcony na realizację projektu, ale przede wszystkim know-how ekspertów, którzy posiadają wiedzę na temat tego, jak ułożyć harmonogram, jaka jest ścieżka krytyczna poszczególnych robót, dlaczego muszą one następować po sobie w określonej kolejności, ile czasu zajmują, gdzie nie mogą się na nakładać na siebie odpowiedzialności, jaki powinien być optymalny poziom ponoszonych kosztów, etc. Usługę o takim profilu dostarcza Selena ESG.
Do tej pory mówił Pan o dachu. A jak construction management wygląda w przypadku instalacji fotowoltaicznej realizowanej na gruncie?
Roman M. Meysner: Założenie jest takie same, czyli na bazie przeprowadzonych analiz wydajemy rekomendację dla Inwestora, a on na jej podstawie podejmuje finalne decyzje odnośnie do wszystkich zdarzeń realizacyjnych. Przykładowo, jeśli z audytu dachu będzie wynikało, że nie jest możliwa na nim pełna realizacja instalacji PV, wtedy – o ile inwestor dysponuje wolnym terenem – sprawdzamy, jakie są możliwości usytuowania części lub całości instalacji na gruncie lub w formie carportów nad parkingami. W niektórych sytuacjach niezbędna jest makroniwelacja terenu, czyli inne ukształtowanie, np. wypłaszczenie. Jednym słowem, podobnie jak w przypadku instalacji dachowej, wiele elementów trzeba najpierw zdiagnozować, następnie przygotować w sensie projektowym. Dopiero po etapie Construction Managementu możemy świadomie, już nie jako Construction Manager, ale specjalistyczny wykonawca działający w formule „Zaprojektuj i Wybuduj”, przystąpić do właściwych prac związanych z projektowaniem, montażem i uruchomieniem przemysłowej instalacji fotowoltaicznej – czy to na dachu, na gruncie czy w formie carportów.
Dalsza część rozmowy wkrótce…